Una estrategia frente a la compartimentación, la falta de flexibilidad y la subutilización del espacio construido.
Una publicación de Contract Workplaces
Desde comienzos del siglo XX, la ciudad se concibió como un sistema ordenado por funciones. Vivir, trabajar, producir, consumir y recrearse eran actividades que ocurrían en lugares distintos, cuidadosamente delimitados. Esta lógica, impulsada por el urbanismo del Movimiento Moderno en la Carta de Atenas1 y reforzada por normativas de zonificación rígidas, prometía mayor eficiencia y control. Sin embargo, en la práctica terminó generando un efecto colateral que hoy resulta imposible de ignorar: la compartimentación urbana.
Esto se tradujo en distritos dedicados exclusivamente a oficinas que se vacían al terminar el horario laboral, zonas residenciales convertidas en dormitorios silenciosos durante el día y centros financieros hiperactivos de lunes a viernes devenidos en áreas fantasma los fines de semana. Este patrón no solo empobreció la vida urbana, sino que obligó a millones de personas a desplazarse masivamente todos los días entre vivienda y trabajo, generando congestionamientos de tráfico, tiempos muertos y una enorme presión sobre la infraestructura de transporte.
Y, aunque lo hemos naturalizado, la duración de los traslados no es un efecto colateral menor. Según datos de la OECD2, en las grandes áreas metropolitanas los trabajadores pueden perder entre una y dos horas diarias en viajes, con un impacto directo en la productividad, el bienestar y la calidad de vida. Por su parte, ONU-Hábitat3, viene señalando desde hace años que la segregación funcional es uno de los factores que más contribuyen a la ineficiencia energética y al deterioro ambiental de las ciudades contemporáneas.
Pero, mucho antes de que estos efectos se volvieran insostenibles, Jane Jacobs4 ya advertía que las ciudades vivas son aquellas donde los usos se mezclan, donde hay personas entrando y saliendo a distintas horas, donde el espacio público se mantiene activo por la superposición de actividades. Lo contrario, sostenía, produce ciudades frágiles, monótonas y, en última instancia, inseguras.
En ese contexto, los desarrollos de usos mixtos no emergen como una innovación reciente, sino como una respuesta tardía a un problema estructural. La pandemia, el trabajo remoto y la digitalización no hicieron más que acelerar una crisis que ya estaba en marcha: el agotamiento de los edificios y los barrios monofuncionales.
La transformación de los hábitos laborales modificó radicalmente la relación entre tiempo y espacio. La oficina dejó de ser un destino obligatorio y cotidiano para convertirse en un lugar al que se asiste por elección cuando ofrece valor. Esto no eliminó la necesidad del espacio físico, pero puso en evidencia la debilidad de las zonas pensadas para una sola función.
Mientras muchos distritos financieros y edificios corporativos quedaron semivacíos después de la pandemia, la demanda de vivienda, comercio de cercanía, servicios y espacios de encuentro se mantuvo firme. Los edificios de oficinas dieron muestras de su vulnerabilidad: la falta de flexibilidad los dejó expuestos a la subutilización frente a los cambios de paradigma laboral.
En ese escenario, el uso mixto emerge como una lógica capaz de recomponer lo que la compartimentación había fragmentado. No se trata solo de mezclar programas, sino de restituir la continuidad urbana, reducir los desplazamientos innecesarios y construir entornos donde puedan convivir distintas actividades a lo largo del día.
Un edificio de usos mixtos integra diversas funciones –vivienda, oficinas, comercio, servicios, esparcimiento, cultura– pero su valor no reside únicamente en esa coexistencia, sino en la relación que establece entre esas actividades y con su entorno.
A diferencia del edificio monofuncional, que depende de un solo tipo de usuario y de un horario acotado, el uso mixto introduce la superposición temporal. El edificio permanece activo durante un horario más prolongado: las oficinas durante el día, el comercio, el entretenimiento y la gastronomía a lo largo de franjas más amplias, y la vivienda proporciona una población constante durante el día, fuera del horario laboral y también los fines de semana. Esta continuidad genera vitalidad, reduce la sensación de vacío y mejora la percepción de seguridad.
El edificio deja de ser un objeto aislado y pasa a funcionar como un elemento activo de la ciudad, capaz de absorber dinámicas cambiantes y acompañar las transformaciones sociales y económicas.
Esta lógica urbana encuentra un correlato directo en el plano inmobiliario. En un mercado atravesado por la volatilidad, los desarrollos de usos mixtos tienen una mayor capacidad de adaptación frente a los cambios.
Al diversificar su funcionamiento, estos activos reducen su dependencia de un solo mercado. Si la demanda de oficinas cae, la vivienda o el comercio pueden sostener el flujo de ocupación. Esta estrategia amortigua los impactos y explica por qué muchos desarrollos mixtos lograron atravesar la pospandemia con mejores niveles de ocupación que los edificios tradicionales.
Estudios de consultoras especializadas5 muestran que los entornos de usos mixtos tienden a estabilizarse más rápido, captar mejores rentas y mantener tasas de vacancia más bajas. Pero, más allá de los indicadores, hay un factor menos cuantificable y cada vez más decisivo: la experiencia urbana. En un contexto donde el espacio físico compite con alternativas remotas, los lugares que ofrecen cercanía, servicios y calidad ambiental ganan atractivo.
Así, el uso mixto deja de ser una fórmula para convertirse en una estrategia de valor a largo plazo.
En América Latina, esta lógica adopta características propias. Aquí, la mezcla de usos no solo responde a criterios de eficiencia económica, sino también a la necesidad de reparar tejidos urbanos fragmentados con alta densidad y desigualdad.
En Santiago de Chile, el MUT (Mercado Urbano Tobalaba) es uno de los ejemplos más notables. Concebido como un campus urbano, articula oficinas, comercio, gastronomía, cultura y espacios verdes en torno a un nodo de transporte público. Su aporte no radica solo en el programa, sino en la manera en que se abre a la ciudad y extiende el espacio público, evitando el aislamiento típico de muchos desarrollos corporativos.
México presenta casos donde el uso mixto se vincula directamente con procesos de regeneración urbana. Pabellón M, en Monterrey, combina oficinas, un hotel, entretenimiento y espacios públicos en una zona central, históricamente dominada por el automóvil. En Zapopan, Ederra Street Mall apuesta por un esquema de cercanía, integrando comercio y servicios a un entorno residencial en expansión.
Brasil ofrece ejemplos donde el reciclaje y la dimensión social son centrales. El Sesc 24 de Maio, en São Paulo, transforma un edificio obsoleto en un complejo que integra deporte, salud, cultura y encuentro. Más que rentabilidad, su valor está en la capacidad de reactivar el centro urbano y devolverle accesibilidad a amplios sectores de la población.
En Colombia, iniciativas como el Centro CCO reutiliza infraestructuras existentes para incorporar funciones comerciales, culturales y educativas, ampliando la noción tradicional de uso mixto y fortaleciendo el tejido comunitario.
En Buenos Aires, el Paseo Gigena muestra cómo la reconversión de una estructura existente puede articular oficinas, gastronomía y espacio público, funcionando como conector urbano entre barrios antes desconectados.
Estos casos evidencian que no existe un modelo único. En América Latina, el uso mixto se adapta a contextos normativos, económicos y sociales diversos, y suele incorporar una dimensión pública más marcada que en otros mercados.
Durante décadas, la ciudad moderna se organizó separando funciones, ordenando la vida urbana como una línea de montaje. Hoy, ese modelo muestra sus límites: edificios vacíos, barrios sin vida y horas perdidas en traslados son síntomas de una lógica agotada.
En un contexto en el que muchas ciudades presentan sobreoferta de oficinas tradicionales y déficit habitacional, la flexibilidad se vuelve un valor central. Cada vez más, los activos relevantes serán aquellos capaces de cambiar sin perder valor. Es por esto que la reconversión de edificios existentes hacia esquemas de usos mixtos aparece como una estrategia ambientalmente eficiente. Aprovecha estructuras ya construidas, reduce el impacto y acelera los procesos de regeneración.
Los usos mixtos no son una solución mágica, pero sí ofrecen una dirección clara: volver a pensar la ciudad como un sistema integrado, donde vivir, trabajar y encontrarse no sean actividades incompatibles. En ese cruce entre arquitectura, economía y vida cotidiana, se juega buena parte del futuro urbano.
Referencias:
1 CIAM (1942): “La Carta de Atenas”. Publicada por Le Corbusier y José Luis Sert.
2 OECD (2018): “Rethinking urban mobility”.
3 ONU-HABITAT (2022): “Envisioning the future of cities”.
4 JACOBS, J. (1961): “The death and life of great American cities”.
5 ROWDEN, J. (2025): “Lifestyle Office Markets 2025”. Jones Lang LaSalle Research.
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