El escenario del año que pasó y las tendencias que se consolidan en el mercado inmobiliario corporativo de cara a 2026
Una publicación de Contract Workplaces
El mercado de oficinas en América Latina terminó 2025 con una realidad mucho más clara que la que existía unos años atrás. Lejos de los escenarios pesimistas que se plantearon durante la pandemia, la oficina no desapareció ni perdió su relevancia estratégica. Lo que sí ocurrió fue un cambio profundo en su rol, en su diseño y en la forma en que las empresas la valoran.
Aunque la realidad puede ser muy heterogénea según el país, las tendencias apuntan en una misma dirección: recuperación gradual de la ocupación, consolidación del trabajo híbrido y creciente demanda de espacios flexibles y certificados en sostenibilidad, con un enfoque estratégico en la tecnología y el bienestar.
A pesar de los altos niveles de vacancia en algunas capitales, las consultoras observan un mayor nivel de ocupación en zonas prime y edificios clase A. Hoy, el mercado se mueve entre dos realidades muy distintas. Por un lado, tenemos una cantidad de edificios antiguos, con alta vacancia y dificultades cada vez mayores para adaptarse a las nuevas exigencias. Por el otro, un segmento de activos Clase A y A+ que muestra una absorción sólida, mayor estabilidad y capacidad para conseguir mayores rentas.
Para los próximos años, la región atraviesa una transformación estructural marcada por la necesidad de modernizar la oferta actual, atraer inversión y responder a los nuevos modelos laborales.
Tras el impacto inicial de la pandemia, el mercado de oficinas en América Latina ya ha pasado su fase de ajuste y se encuentra en un proceso de recuperación sostenida. Los datos regionales de JLL1 muestran que la demanda volvió a niveles que no se observaban desde antes de 2019, contradiciendo en gran parte el escepticismo que rodeaba el futuro del trabajo presencial.
Uno de los indicadores más claros es la absorción neta (el balance entre espacios ocupados y desocupados en un período dado). De acuerdo con este informe, entre la segunda mitad de 2024 y el primer semestre de 2025, la demanda interanual creció un 43%, superando los 1,2 millones de metros cuadrados a nivel regional. Esta cifra confirma que las empresas no solo mantienen sus oficinas, sino que vuelven a ocupar superficie de forma activa, aunque con criterios mucho más selectivos.
Por su parte, la vacancia promedio regional se ubica en torno al 15%2, en gran parte concentrada en edificios de menor calidad, mientras que la demanda real se encuentra en los corredores prime, aunque con una disponibilidad significativamente más escasa. Este fenómeno conocido como flight to quality se consolidó como el principal motor de la demanda en 2025. Las empresas priorizan edificios que ofrecen eficiencia operativa, buena localización, estándares de sostenibilidad y condiciones que favorecen el bienestar de los colaboradores.
El reverso de esta tendencia es la aceleración de la obsolescencia de la oferta Clase B y C. Edificios que no logran adaptarse a los nuevos requerimientos tecnológicos, ambientales o de diseño y enfrentan una baja tasa de ocupación, difícil de revertir únicamente con ajustes de precio.
M{as allá de la visión regional en su conjunto, el análisis de los diferentes mercados permite entender cómo esta dinámica general se expresa de manera diferente según el tamaño, la madurez y el perfil económico de cada uno:
• São Paulo se mantiene como el mayor mercado de oficinas de Latinoamérica. En el primer semestre de 2025 concentró aproximadamente el 31% de la absorción regional, lo que confirma su rol como termómetro del mercado local. Si bien la vacancia sigue siendo un desafío en ciertos submercados, los edificios prime muestran un desempeño claramente superior al promedio3.
• Ciudad de México, segundo mercado en tamaño, presenta una vacancia en oficinas Clase A que ronda el 16,7%2, pero los nuevos desarrollos bien ubicados continúan captando la demanda, impulsados en parte por empresas vinculadas a procesos de nearshoring.
• Santiago de Chile se destacó por su dinamismo durante 2025, aunque con una escasez de oferta en edificios premium. En el segundo trimestre la tasa de vacancia volvió al 11% tras dos años de fluctuaciones, recuperándose rápidamente después del ingreso de nuevos edificios. El nivel de ocupaciónen este período fue equivalente al registrado durante todo el 2024, lo que indica un repunte significativo4.
• Buenos Aires muestra una recuperación más selectiva. La demanda se concentra en edificios eficientes y bien localizados, mientras que la oferta tradicional enfrenta mayores niveles de rotación. El resultado es un mercado que avanza, pero de forma gradual y con fuertes diferencias entre submercados5.
• Bogotá presenta uno de los escenarios más ajustados en términos de oferta. La vacancia se ubica entre el 9,8% y el 11%, con una caída significativa respecto de los niveles de 2021. Este comportamiento responde a una combinación de demanda activa y escaso ingreso de nuevos metros. Las rentas muestran incrementos de dos dígitos, aunque en gran parte explicados por la inflación6.
• San José de Costa Rica consolida su perfil como mercado en crecimiento. Su atractivo como hub tecnológico y de servicios especializados lo posiciona como una alternativa interesante dentro del universo de ciudades alternativas.
Más allá de las diferencias observadas en ocupación y vacancia, la variación regional también se manifiesta en los costos asociados al desarrollo y adecuación de oficinas corporativas. La disparidad de los costos de construcción y equipamiento según el mercado y el nivel de calidad aporta claridad al análisis. Estos datos son útiles para entender no solo el valor transaccional, sino también las decisiones de inversión y diseño que enfrentarán tanto ocupantes como desarrolladores de cara al año que comienza.
El Índice Contract7 es el primer y único indicador del costo de construcción y equipamiento de interiores de oficinas corporativas en diez países de Latinoamérica, segmentados por calidad de terminaciones en: Estándar Básico, Estándar Superior y Alta Gama. Cada categoría se define de acuerdo al tipo de terminaciones (mobiliario, alfombra, iluminación, cielorrasos, etc.) así como de sus instalaciones técnicas (cableado de voz y datos, aire acondicionado, control de accesos, seguridad, etc.). En el tercer trimestre de 2025, los valores muestran diferencias significativas entre mercados:
• Mercados con costos más altos: generalmente corresponden a economías con mayor presión en los costos de la construcción y a ciudades donde hay demanda por oficinas de alta calidad en terminaciones y estándares internacionales.
• Mercados con costos más contenidos: reflejan tanto menor presión en el precio de los insumos como un equilibrio diferente entre oferta y demanda de servicios de construcción y equipamiento.
Por ejemplo, el índice para oficinas de Alta Gama en septiembre de 2025 muestra que países como Argentina, Uruguay, Panamá y Ecuador se ubican entre los niveles más altos de la región, mientras que otros mercados presentan costos relativamente más bajos en los niveles medio y básico. Esta variación no solo influye en el precio final de un espacio corporativo, sino también en la rentabilidad esperada de proyectos nuevos y en las estrategias que deciden adoptar los ocupantes al evaluar planes de reubicación o expansión.
Integrar esta dimensión de costos permite comprender mejor por qué ciertas ciudades atraen inversiones de mayor calidad y por qué otras enfrentan mayores barreras para renovar su oferta de oficinas o elevar su estándar competitivo.
Las tendencias clave que definirán el mercado inmobiliario de oficinas en los próximos años giran en torno a la calidad, la flexibilidad, la tecnología y la descentralización.
→ El imperativo de la calidad prioriza los activos de máxima calidad (Clase A y A+) que integran características de eficiencia, sostenibilidad y bienestar.
→ La reconversión de inmuebles obsoletos hacia usos mixtos (combinando comercio, oficinas, residencias) será una solución estratégica para poner en valor activos que hoy no generan demanda.
→ La consolidación del modelo híbrido y los espacios flexibles impulsarán la necesidad de oficinas que actúen como catalizadores sociales y centros de colaboración que atraigan la presencia de los empleados.
→ La relocalización de las cadenas de suministro (nearshoring) hacia América Latina está generando una demanda indirecta de oficinas vinculadas a la gestión, finanzas, logística y coordinación regional, especialmente en México y Centroamérica.
Este proceso también impulsa el desarrollo de ciudades alternativas con una vocación económica clara. Mercados más pequeños, pero especializados, que ofrecen mejores métricas de vacancia, mayor estabilidad y, en muchos casos, menores costos relativos. Para los inversionistas, representan una vía de diversificación con un perfil de riesgo distinto al de las grandes capitales saturadas.
El mercado de oficinas en América Latina en 2025 ha dado muestras de transformación. La discusión ya no gira en torno a la cantidad de metros, sino a su calidad, flexibilidad y capacidad para adaptarse a las nuevas formas de trabajar. Diseñar desde el inicio para el modelo híbrido y obtener certificaciones reconocidas será una condición indispensable para competir.
De cara a 2026, la estrategia pasará por concentrarse en activos Clase A y A+, con una fuerte integración de criterios en ESG, bienestar y tecnología. Estos edificios ofrecen mayor capacidad de adaptación y una demanda más estable a largo plazo. Todo indica que la brecha entre activos de calidad y obsoletos seguirá ampliándose, consolidando un mercado más selectivo, pero también más sólido y profesionalizado.
Los ocupantes, por su parte, deberán alinear su estrategia inmobiliaria con la de capital humano. Consolidar operaciones en espacios de alta calidad y abandonar activos ineficientes será esencial para atraer talento y sostener la productividad.
Referencias:
1 JLL (2025): “Latin America office market overview”. Jones Lang LaSalle. https://www.jll.com/
2 CUSHMAN & WAKEFIELD (2025): “Marketbeat Latinoamérica – Oficinas S1 2025”.
3 ARTEAGA, M. G. (2025): “Mercado de oficinas en América Latina entra en fase de recuperación: nuevas tendencias y países que lideran el rebote”.
4 ASOCIACIÓN CHILENA DE ADMINISTRADORAS DE FONDOS DE INVERSIÓN (ACAFI) & CBRE (2025): “Reporte Inmobiliario 2025” .
5 COLLIERS (2025): “Buenos Aires Office Report | Q3 2025”.
6 JLL (2025): “Reporte de oficinas Bogotá – Primer semestre 2025”. Jones Lang LaSalle. https://www.jll.com/en-us/insights/market-dynamics/bogota-office-es
7 Índice Contract: valores de mercado. Período Julio–Septiembre 2025. https://contractworkplaces.com/web/indices-mercados/
NEWMARK (2025): “Bogotá Mercado de Oficinas | 3T 2025”.
NEWMARK (2025): “Mercado de Oficinas Clase A Buenos Aires | 3T 2025”.
WORLD TRADE CENTERS ASSOCIATION (2025): “Prime Office Index Latam Junio 2025”.
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