Nearshoring, la oportunidad cercana

Desde los años setenta y, sobre todo, desde los noventa, la globalización de los mercados impulsó a las empresas a deslocalizar su producción hacia países lejanos con mano de obra más barata. Este modelo, conocido como offshoring o deslocalización tradicional, permitió que algunas compañías pudieran ampliar sus mercados y producir bienes a costos significativamente menores. Sin embargo, con el tiempo salieron a la luz las desventajas de esta estrategia: cadenas de suministro muy largas y vulnerables a interrupciones, desastres naturales, crisis sanitarias y congestión en puertos, entre otras. Hoy, muchas empresas han dejado de priorizar únicamente la rentabilidad inmediata para enfocarse en la resiliencia y en la gestión de riesgos.

Así surge el nearshoring, entendido como la práctica de asociarse con proveedores ubicados en países cercanos, con zonas horarias similares, fronteras compartidas, afinidad cultural y una reducción de los costos logísticos, con el objetivo de responder con mayor rapidez a las demandas del mercado. Esta práctica busca un equilibrio entre el costo, la proximidad y la estabilidad operativa, permitiendo a las empresas optimizar su eficiencia, mitigar los riesgos y ganar resiliencia frente a disrupciones globales.

En este escenario, América Latina se posiciona como un destino estratégico para empresas extranjeras interesadas no solo en la proximidad, sino también en la disponibilidad de talento y en las oportunidades de inversión. La tendencia ya está generando el crecimiento de polos industriales, corporativos y tecnológicos. Para aprovechar estos beneficios, las ciudades y los desarrolladores deberán crear las condiciones necesarias para captar la demanda: desde la infraestructura hasta los espacios de trabajo especializados y los ecosistemas productivos.

El nearshoring en América Latina

Para los mercados de América Latina, especialmente en el sector del Real Estate corporativo e industrial, el nearshoring representa una transformación de carácter estructural. Las implicaciones para el sector inmobiliario incluyen:

• Aumento en la demanda de naves industriales y logísticas: el traslado de la producción genera una necesidad creciente de centros de distribución y almacenes para albergar tanto a las empresas principales como a sus proveedores.
• Impulso al sector de oficinas y servicios: gran parte del nearshoring está vinculado a servicios de back office y centros de desarrollo tecnológico, lo que reactiva la demanda de espacios corporativos. Ciudades como Medellín, Bogotá, Ciudad de México y San José de Costa Rica presentan bajas tasas de vacancia asociadas a este fenómeno¹.
• Oportunidades para inversores locales y extranjeros: las condiciones existentes en ciertos países latinoamericanos hacen que el sector inmobiliario resulte muy atractivo para inversiones en infraestructura crítica y en la reconversión de edificios existentes.

Dado que la proximidad geográfica constituye la columna vertebral del nearshoring, esta característica le otorga una ventaja competitiva natural a los países que comparten fronteras o cercanía inmediata con los grandes mercados del hemisferio norte, como Estados Unidos y Europa Occidental. Sin embargo, la distancia con respecto al sur de las Américas no desalienta necesariamente esta estrategia, sino que reconfigura el tipo de servicios y sectores que se relocalizan en esta región.

México se posiciona como el líder indiscutido debido a su frontera con los Estados Unidos. No obstante, aunque países como Colombia, Brasil o Argentina se encuentran físicamente más alejados, continúan siendo destinos atractivos por factores que compensan la distancia. A diferencia del offshoring en Asia, América del Sur comparte zonas horarias similares con el norte, lo que permite una comunicación fluida y en tiempo real durante la jornada laboral, un aspecto crítico para la toma de decisiones rápida y la supervisión de las operaciones. Mientras que en México domina la manufactura pesada, el sur de la región se destaca en servicios tecnológicos y procesos administrativos que aprovechan el talento local calificado y educado. Además, la conectividad digital estable en la región permite que las operaciones de servicios se desarrollen con niveles de eficiencia similares a los del país de origen.

El nearshoring representa una oportunidad de transformación estructural para América Latina, pero captar esta demanda requiere que las ciudades y los desarrolladores inmobiliarios evolucionen de proveedores de espacio a gestores de ecosistemas resilientes y sostenibles.

El impacto en los edificios y la regeneración urbana

Aunque suele asociarse principalmente con fábricas y depósitos, una parte significativa de este fenómeno está vinculada a los servicios y procesos de back office, lo que impulsa una demanda sostenida de espacios de trabajo en la región.

El impacto del nearshoring en el mercado de oficinas trasciende la simple ocupación de espacios; implica una reconfiguración en el diseño y uso de los entornos corporativos para satisfacer las necesidades de equipos globales, con un mayor énfasis en la colaboración y la creatividad. Las empresas que se relocalizan también buscan atraer talento calificado, priorizando la sostenibilidad y el bienestar mental y físico de las personas.

El fenómeno también ofrece oportunidades para la reconversión de edificios existentes y la revitalización de áreas infrautilizadas que se están transformando en centros de innovación y producción modernos. Esto representa una transformación profunda del tejido urbano y del entorno construido, orientándose hacia un modelo más flexible y sostenible que reduce las emisiones, disminuye la extracción de materias primas y genera menos contaminación ambiental en comparación con la demolición y la construcción desde cero.

La revitalización que trae el nearshoring ayuda a poner en valor las ciudades: se actualiza la infraestructura energética y digital, se rediseñan los edificios y se asegura el acceso a mejores servicios para todos los habitantes, permitiendo que la historia del lugar conviva con las exigencias tecnológicas del futuro.

Requisitos para las ciudades y los desarrolladores

Para captar el nearshoring, una ciudad debe ofrecer un terreno fértil para su desarrollo. No basta con tener el espacio físico; se necesita un sistema de infraestructura y energía confiables, seguridad jurídica, talento humano y una gobernanza que asegure que todo el ecosistema crezca de manera sostenible y conectada.

La adopción de esta estrategia genera ventajas competitivas y socioeconómicas inmediatas: impulso al empleo y al desarrollo local, aumento de la inversión, revitalización urbana y fortalecimiento del ecosistema industrial, entre otras.

→ Capacidades que deben desplegar las ciudades

Para ser destinos atractivos, las ciudades deben garantizar un entorno operativo estable y eficiente que cuente con los siguientes requisitos:

• Infraestructura crítica y energía: contar con un suministro de energía accesible, limpia y estable, además de redes de transporte (ferrocarriles, puertos y rutas) que permitan mover mercancías con agilidad.
• Conectividad digital: desarrollo de conectividad digital con fibra óptica, banda ancha fija de alta velocidad y centros de datos que soporten procesos tecnológicos avanzados.
• Desarrollo de talento especializado: la colaboración entre el área educativa y la industria es vital para capacitar a la fuerza laboral en ingeniería, robótica y manufactura avanzada.
• Gobernanza colaborativa: las ciudades deben articular redes entre gobierno, industria, universidades y sociedad civil para responder con creatividad y resiliencia.

En este contexto, el rol de los desarrolladores inmobiliarios resulta clave, ya que no solo proveen el soporte físico para estas transformaciones, sino que también influyen de manera decisiva en la forma en que el nearshoring se integra al tejido urbano y productivo de las ciudades.

→ Un nuevo enfoque para los desarrolladores inmobiliarios

El sector inmobiliario corporativo debe adaptarse a las nuevas exigencias globales que impone el nearshoring, lo que implica repensar el modo en que se conciben, diseñan y operan los activos inmobiliarios, más allá de sus características físicas tradicionales.

• Flexibilidad como principio de diseño: concebir entornos que puedan reconfigurarse con facilidad y acompañar la evolución de las operaciones, permitiendo escalar o reconvertir los usos de acuerdo con las condiciones del mercado.
• Diseño centrado en el bienestar: las oficinas deben integrar áreas de colaboración, espacios de relajación, conceptos de biofilia y zonas al aire libre para atraer y retener talento calificado.
• Sostenibilidad como condición de competitividad: incorporar prácticas de economía circular, materiales renovables y sistemas de eficiencia energética que permitan cumplir con estándares internacionales como LEED y responder a las exigencias de empresas globales.
• Usos mixtos y reutilización adaptativa como estrategia urbana: transformar activos industriales obsoletos en complejos que integren producción, servicios y vivienda facilita el acceso de la fuerza laboral reduciendo los tiempos de traslado.

El nearshoring abre una gran oportunidad para el desarrollo del Real Estate corporativo en América Latina, cuyo alcance dependerá menos de la cantidad de superficie disponible que de la forma en que se diseñen y gestionen los nuevos proyectos. En este escenario, el desarrollo inmobiliario tendrá que incorporar activos con mayores niveles de flexibilidad, sostenibilidad y foco en el bienestar, en línea con las nuevas dinámicas laborales y productivas que acompañan la relocalización de actividades. La consolidación de estos enfoques será un elemento clave en la configuración de ecosistemas empresariales más resilientes y competitivos.

Referencias:

DÍAZ-BAUTISTA, A. (2024): “El nearshoring a nivel internacional en 2023”.

CASTILLA, F. (2024): “El nearshoring: definición y características”.

CUSHMAN & WAKEFIELD (2025): “Nearshoring: Qué es y cómo impacta en el mercado inmobiliario”.

ECONOMIST IMPACT (2025): “Nearshoring: una nueva era de conectividad para América Latina”. J.P. Morgan.

MILLER, S. (2024): “The Role of Nearshoring and Onshoring in Redefining the Built Environment”. Development Magazine.

SÁNCHEZ-GUTIÉRREZ, J. & GONZÁLEZ-ALVARADO, T. E. (2025): “The Role of Creativity and Governance: Building Strength after Challenges”.

STEINBERG, H. (2024): “Why Nearshoring can be the Next Big Thing for Warehouse Demand in the US”.

1 GUERRERO, D. (2025): “Las oportunidades ocultas del nearshoring para Latinoamérica”. Bloomberg.