La renovación del mercado inmobiliario comercial

Hace veinte años, era impensable realizar compras en línea o trabajar desde casa usando un smartphone. La aceleración tecnológica y el cambio en el comportamiento del consumidor han dejado una huella profunda en diversas áreas de la economía, incluido el mercado inmobiliario comercial.

Cuando llegó la pandemia, Joe Brady, un estratega de bienes raíces comerciales con reconocimiento global y más de 30 años de experiencia en la transformación digital de espacios físicos, advirtió que lo que estaba ocurriendo en las oficinas ya había sucedido en el comercio minorista. La tecnología está transformando tanto la forma en que los consumidores interactúan con el comercio minorista como la forma en que trabajan, lo cual impacta en el entorno físico y, por ende, en los bienes raíces. Las comunidades prósperas dependen en gran medida de su capacidad para adaptarse a estos cambios.

De dónde venimos y hacia dónde vamos

Para comprender el futuro del sector, Brady comenzó revisando su evolución. En su análisis histórico, destacó los “cambios de plataforma”; esto es, avances tecnológicos que han incrementado la eficiencia y la productividad a menor costo.

Recordó que en el siglo XV, la invención de la imprenta marcó el inicio de una serie de transformaciones significativas: el telar mecanizado en el siglo XVIII, los mainframes de IBM 200 años más tarde, las laptops 30 años después y, finalmente, el iPhone en 2007. Aunque el progreso tecnológico ha sido constante, los bienes raíces comerciales no han avanzado al mismo ritmo.

¿Por qué el progreso ha sido exponencial? Brady explicó que esta aceleración responde a la Ley de Moore, formulada por Gordon Moore, cofundador de Intel, en 1964. Según esta ley, el número de transistores en un chip se duplicaría cada dos años, mientras que los costos se reducirían a la mitad. Este principio es clave en la aceleración tecnológica y es comparable al crecimiento exponencial de empresas como Amazon.

En cuanto a la adopción tecnológica, destacó que procesos que antes tomaban décadas ahora ocurren en cuestión de meses. Mientras que el teléfono tardó 51 años en alcanzar los 100 millones de usuarios, tecnologías recientes tales como ChatGPT 4 y Threads alcanzaron esa cifra en solo dos meses y cinco días, respectivamente. Esta velocidad, afirmó, plantea la pregunta de si el sector inmobiliario comercial ha logrado mantenerse al día con estos cambios vertiginosos.

El poder del consumidor y el entorno construido

Brady también analizó el poder creciente del consumidor en la era tecnológica actual. En la época agraria, el consumidor carecía de poder ya que los agricultores dependían del trueque y trabajaban según las condiciones impuestas por la naturaleza. Sin embargo, con la llegada de las fábricas y, más tarde, los trabajos de oficina, el poder del consumidor comenzó a aumentar. Hoy en día, en la era del iPhone, los consumidores tienen un control significativo sobre el mercado.

Durante la pandemia, el gasto del público aumentó, y aunque este crecimiento se desaceleró posteriormente, se estabilizó en niveles superiores a los anteriores. Este comportamiento reflejó que los consumidores “votaban con su billetera”, decidiendo qué era relevante y descartando lo que no lo era. Este cambio en el comportamiento del consumidor provocó una serie de quiebras y cierres en el comercio minorista. En los últimos años, afirmó Brady, muchos espacios comerciales han desaparecido debido a este empoderamiento del consumidor.

A modo de ejemplo, en los Estados Unidos, más de 9 millones de metros cuadrados de espacio comercial han sido eliminados, ya sea por demolición o reconversión a otros usos tales como viviendas, gimnasios o espacios de coworking. Brady destacó que estas lecciones del comercio minorista son fundamentales para entender el futuro de los espacios de oficina, especialmente cuando consideramos que el 50% de los contratos de arrendamiento comercial en los Estados Unidos vencerán a fines de 2025, afectando alrededor de 2 billones de dólares en deuda.

Lecciones aprendidas

Reflexionando sobre las lecciones del comercio minorista, Brady subrayó que los consumidores buscan significado y propósito en sus interacciones físicas. Citó como ejemplo las tiendas de Apple, que no solo venden productos, sino que también crean experiencias emocionales profundas. Este enfoque, argumentó, puede trasladarse a los espacios de trabajo donde las personas prefieren entornos que ofrezcan un sentido de conexión y pertenencia.

Asimismo, observó que, al igual que en el comercio minorista, los entornos deben ser “instagrameables”. Según un artículo reciente del Wall Street Journal, la generación Z superará por primera vez en número a los Baby Boomers este año, y sabemos que estos jóvenes buscan propósito en sus experiencias.

Esto nos lleva al concepto de “arquitectura de elección”, derivado de las ciencias del comportamiento. Se trata de la “teoría del empujón” (Nudge, en inglés) popularizada por Richard Thaler y Cass Sunstein en su libro homónimo presentado en 2008, y que consiste en realizar pequeñas intervenciones cuyas áreas de aplicación son múltiples. Es una herramienta poderosa que permite influir en las decisiones de las personas mediante el diseño cuidadoso de cómo se presentan las opciones, buscando mejorar los resultados sin limitar la libertad individual.

Este enfoque resulta particularmente útil en esta era de trabajo híbrido. Brady sugirió que, en lugar de imponer el regreso obligatorio a las oficinas, las empresas deberían crear entornos que atraigan a los empleados de manera voluntaria.

Finalmente, destacó que la industria de bienes raíces comerciales necesita ser más ágil para mantenerse al ritmo de los cambios tecnológicos. Señaló que, hoy en día, no existen respuestas definitivas, pero es necesario formular mejores preguntas para enfrentar los desafíos del futuro.

Los conceptos vertidos por Joe Brady dejan en evidencia que las viejas formas de pensar y operar ya no son suficientes para entender o resolver los problemas contemporáneos. Esto es especialmente relevante en industrias que han sido transformadas por la tecnología, y en las que los métodos tradicionales están siendo superados por las nuevas plataformas digitales.

Retomando una frase mencionada al inicio por Brady,“El futuro no cabe en los contenedores del pasado”, esta charla nos invita a repensar y reinventar estrategias para afrontar un porvenir que exige flexibilidad, innovación y disposición para desafiar el statu quo.

*Joe Brady fue CEO de The Instant Group en América y Jefe de Bienes Raíces para Walgreens. Trabajó una década en JLL, liderando prácticas para clientes de retail y banca en Norteamérica. Es autor del libro Work Shop sobre la transformación del comercio por el consumidor y continúa asesorando a altos ejecutivos a través de su firma Guinness Advisors. Consultor sobre el futuro del real estate comercial. Fue fundador de Guinness Advisors.