Despu\u00e9s de la pandemia surgi\u00f3 con fuerza una emancipaci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica para trabajar que no se hab\u00eda dado antes, acelerando una transformaci\u00f3n de la experiencia laboral que llevaba d\u00e9cadas en proceso.<\/p>\n\n\n\n
Hoy ya no necesitamos ir a la oficina para ser eficientes en nuestro trabajo. La adopci\u00f3n de las modalidades remota e h\u00edbrida ha dado como resultado que muchas empresas se est\u00e9n planteando qu\u00e9 decisiones tomar\u00e1n con respecto a sus activos inmobiliarios. En el mercado de oficinas a\u00fan persiste una gran incertidumbre en cuanto a c\u00f3mo y en qu\u00e9 medida se utilizar\u00e1n los espacios de oficinas a medida que el trabajo h\u00edbrido se vuelva m\u00e1s frecuente.<\/p>\n\n\n\n
Pero, los edificios no son islas. C\u00f3mo y d\u00f3nde realizamos nuestras tareas no solo influye en el dise\u00f1o del espacio de trabajo; tambi\u00e9n puede afectar el entorno m\u00e1s amplio en el que se encuentra la oficina: las ciudades y los distritos comerciales en los que trabajamos la mayor parte de nosotros. \u00bfQu\u00e9 impacto tendr\u00e1n los cambios que ha sufrido el mundo laboral en la din\u00e1mica de los centros urbanos, motores de la econom\u00eda mundial?<\/p>\n\n\n\n
Hoy, los centros comerciales y financieros de muchas ciudades \u2013ubicaci\u00f3n preferida de las sedes centrales de las empresas\u2013 han disminuido su actividad; las compa\u00f1\u00edas no quieren seguir incurriendo en gastos por una oficina que apenas funciona porque los empleados no asisten todos los d\u00edas y, en muchos casos, se resisten a regresar.<\/p>\n\n\n\n
En algunos lugares, las nuevas modalidades de trabajo han provocado una migraci\u00f3n desde las ciudades densamente pobladas hacia los suburbios. El impacto del trabajo h\u00edbrido, junto con la digitalizaci\u00f3n del entretenimiento, la educaci\u00f3n y el comercio on line<\/em> catalizada por la pandemia, han dado como resultado una merma en el movimiento en los distritos centrales de las ciudades. La disminuci\u00f3n de los desplazamientos diarios a la oficina significa menos personas circulando por las calles, comprando, comiendo en restaurantes y realizando otras actividades que antes de la pandemia. El atractivo de las ciudades disminuye sin la vitalidad que ofrece este movimiento.<\/p>\n\n\n\n No obstante, tanto los centros urbanos como los lugares de trabajo producen tanta sinergia y atractivo sobre las personas (somos gregarios por naturaleza) que esta incipiente descentralizaci\u00f3n dif\u00edcilmente superar\u00e1 nuestra instintiva vocaci\u00f3n por el enjambre. El trabajo no solo se trata de eficiencia y productividad; es una actividad inherentemente social.<\/p>\n\n\n\n Pero, as\u00ed como la digitalizaci\u00f3n ha cambiado nuestros h\u00e1bitos y la forma en la que vivimos, trabajamos y consumimos, el entorno construido tambi\u00e9n tendr\u00e1 que cambiar para adaptarse a esta nueva era de r\u00e1pidas transformaciones facilitando el dise\u00f1o de edificios y espacios que puedan adaptarse a los cambios de uso con mayor flexibilidad.<\/p>\n\n\n\n En este nuevo contexto, los edificios y los centros urbanos de uso mixto hoy tienen m\u00e1s oportunidades para agregar valor y revitalizar los activos inmobiliarios que han quedado subutilizados por el acelerado cambio en las formas de trabajo. Un incentivo para que la gente quiera volver a reunirse en la oficina es hacer del espacio f\u00edsico y las ciudades un destino m\u00e1s atractivo que justifique los desplazamientos en esta era de cambios.<\/p>\n\n\n\n El trabajo h\u00edbrido ha trasladado parte de la actividad que antes se desarrollaba exclusivamente en los centros comerciales y financieros de las ciudades a las zonas residenciales y la periferia. Y, si bien los n\u00facleos urbanos siguen manteniendo cierto dinamismo, la realidad es que el movimiento y la circulaci\u00f3n est\u00e1n m\u00e1s distribuidos que antes de la pandemia.<\/p>\n\n\n\n Esto no deber\u00eda sorprendernos; los cambios en la forma en la que trabajamos impacta en el paisaje urbano. La <\/strong>Revoluci\u00f3n Industrial tuvo efectos importantes en muchas ciudades: produjo un \u00e9xodo masivo de la poblaci\u00f3n desde las zonas rurales para trabajar en las f\u00e1bricas. Este modelo, con la ciudad como epicentro de la actividad econ\u00f3mica, comercial y cultural, comenz\u00f3 en la era industrial y persisti\u00f3 hasta hace poco, cuando las f\u00e1bricas dieron paso a las empresas de servicios.<\/p>\n\n\n\n El hecho de que despu\u00e9s de la pandemia los empleados no hayan regresado masivamente a las oficinas del centro ha producido un efecto domin\u00f3: menos tr\u00e1fico peatonal, menos uso del espacio p\u00fablico y m\u00e1s negocios cerrados. Al igual que la desindustrializaci\u00f3n provoc\u00f3 el abandono de las f\u00e1bricas dejando atr\u00e1s cascarones vac\u00edos, la pospandemia est\u00e1 llevando a los centros urbanos y a los edificios de oficinas hacia un nuevo per\u00edodo de transici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n De acuerdo con un informe del FMI1<\/sup><\/a>, la adopci\u00f3n de modalidades de trabajo a distancia e h\u00edbridas implica la posibilidad de que las oficinas permanezcan mayormente vac\u00edas dando inicio a un ciclo de declive para las ciudades. Al haber menos trabajadores se reduce la demanda de servicios locales, lo cual genera desempleo y disminuye el gasto provocando un c\u00edrculo vicioso que se traduce en una mayor desbandada de trabajadores.<\/p>\n\n\n\n La experiencia de la pandemia nos ha ense\u00f1ado los pro y los contra de las grandes aglomeraciones urbanas. Las ciudades son un excelente caldo de cultivo para la propagaci\u00f3n de enfermedades infecciosas, pero tambi\u00e9n brindan muchas ventajas econ\u00f3micas y sociales: conectan a la gente y son los espacios de donde surgen las mayores innovaciones, donde se incuba el talento, donde se genera y redistribuye la riqueza y donde crece la cultura.<\/p>\n\n\n\n En un mundo cada vez est\u00e1 m\u00e1s urbanizado, con m\u00e1s de la mitad de la poblaci\u00f3n mundial viviendo en grandes metr\u00f3polis, descuidar las ciudades amenaza no solo el crecimiento econ\u00f3mico (contribuyen al 60% aproximadamente del PIB mundial), sino tambi\u00e9n la vitalidad de las comunidades que las habitan.<\/p>\n\n\n\n Reinventar los edificios de oficinas tambi\u00e9n ayudar\u00e1 a reinventar las ciudades.<\/p>\n\n\n\n Ante las nuevas posibilidades que nos brinda la tecnolog\u00eda y que la pandemia ha precipitado, los edificios de oficinas est\u00e1n dando muestras de su vulnerabilidad: la falta de flexibilidad los dej\u00f3 expuestos a la subutilizaci\u00f3n frente a los cambios de paradigma laborales. Por el contrario, los dise\u00f1os de uso mixto prosperar\u00e1n y tendr\u00e1n una importancia fundamental para atraer a la gente y revivir los espacios de trabajo y los centros urbanos.<\/p>\n\n\n\n Los proyectos mixtos o h\u00edbridos combinan m\u00faltiples usos dentro del mismo desarrollo: vivienda, oficinas, centros comerciales, culturales y recreativos entre otros, los cuales pueden materializarse a escala urbana, suburbana, o dentro de un solo edificio. Son m\u00e1s flexibles y resilientes, se adaptan mejor a la forma en la que trabajamos y vivimos, y pueden cambiar con el tiempo. Lo que est\u00e1 claro es que un edificio enfocado exclusivamente en la oficina pronto ser\u00e1 cosa del pasado.<\/p>\n\n\n\n De acuerdo con los especialistas en el sector2<\/sup><\/a>, los edificios de oficinas m\u00e1s antiguos que carecen de las comodidades que las empresas de hoy necesitan para atraer a sus empleados de regreso, pueden convertirse para otros usos. Estas conversiones son especialmente atractivas en centros urbanos densos con un alto valor de la tierra y disponibilidad limitada de espacio.<\/p>\n\n\n\n Pero, no todas las oficinas son adecuadas para la conversi\u00f3n; varios factores determinan su factibilidad. La configuraci\u00f3n, el tama\u00f1o de la planta, la profundidad y la altura del cielorraso, junto con los requisitos y regulaciones locales de zonificaci\u00f3n, ser\u00e1n determinantes a la hora de replantear el cambio de uso. La compatibilidad de los programas tambi\u00e9n es fundamental para el buen funcionamiento y el \u00e9xito de un edificio de usos mixtos.<\/p>\n\n\n\n La naturaleza h\u00edbrida y flexible de esta tipolog\u00eda sugiere que en las ciudades del futuro, los edificios no estar\u00e1n necesariamente dise\u00f1ados para fines espec\u00edficos, sino para adaptarse a las cambiantes necesidades de las personas.<\/p>\n\n\n\n Con la enorme penetraci\u00f3n y ubicuidad de los dispositivos m\u00f3viles que hoy nos permiten trabajar en cualquier momento y desde cualquier lugar, el viaje a la oficina se est\u00e1 volviendo una necesidad cada vez m\u00e1s ocasional. Y de la misma manera que tuvimos que repensar c\u00f3mo ser\u00e1n las nuevas oficinas para una fuerza de trabajo h\u00edbrida, tambi\u00e9n deber\u00edamos replantearnos c\u00f3mo deber\u00edan ser los edificios que las albergan y las ciudades donde vivimos.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, los efectos combinados de la pandemia y la posterior adopci\u00f3n del trabajo remoto por una cantidad importante de empresas, afectaron la situaci\u00f3n del microcentro porte\u00f1o. Aunque volvi\u00f3 el movimiento, hay muchas m\u00e1s oficinas y locales comerciales vac\u00edos que antes de la cuarentena. A fin de revertir esta situaci\u00f3n, el Gobierno de la Ciudad puso en marcha un plan de transformaci\u00f3n que apunta a convertir la zona en un \u00e1rea de uso mixto m\u00e1s equilibrada (la proporci\u00f3n actual es 20% viviendas y 60% oficinas), con promoci\u00f3n de actividades econ\u00f3micas que fomenten el desarrollo local.<\/p>\n\n\n\n Actualmente se est\u00e1n sumando varios proyectos que incluyen la reconversi\u00f3n de construcciones preexistentes (el plan no contempla obras nuevas) tales como el emblem\u00e1tico edificio Tornquist, en Bartolom\u00e9 Mitre y San Mart\u00edn, o el Edificio del Plata a metros del obelisco.<\/p>\n\n\n\n En la ciudad de Nueva York tambi\u00e9n se est\u00e1n tomando medidas destinadas a hacer que las oficinas ubicadas en los distritos centrales sean m\u00e1s atractivos para los trabajadores que el hogar. Eso incluye, entre otras cosas, beneficiar los desarrollos de uso mixto para convertir el Midtown y el Bajo Manhattan en \u00e1reas donde la gente pueda vivir, trabajar y disfrutar del espacio comunitario.<\/p>\n\n\n\n Referencias:<\/p>\n\n\n\nAuge y declive<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Nuevos usos para una nueva realidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n