La pandemia de COVID-19 ha cambiado la forma en que operan las empresas y esto tendr\u00e1 un impacto significativo sobre las decisiones que tomar\u00e1n con respecto a sus activos inmobiliarios. Pero, aunque esta situaci\u00f3n an\u00f3mala ha tra\u00eddo mucha incertidumbre, tambi\u00e9n ha cristalizado varias tendencias en curso.<\/p>\n\n\n\n
La necesidad de mantener el distanciamiento f\u00edsico entre las personas para evitar los contagios ha cambiado la forma en que interactuamos dentro de los edificios, lo cual ha reducido la demanda de muchos tipos de espacios dentro del mercado inmobiliario, entre los cuales las oficinas parecen ser unos los m\u00e1s afectados1<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Este impacto se ha sentido, sobre todo, en las grandes empresas del rubro tecnol\u00f3gico. Por ejemplo, en agosto del a\u00f1o pasado, Pinterest cancel\u00f3 un acuerdo para mudarse a unas nuevas oficinas de m\u00e1s de 45.000 m\u00b2 en San Francisco mientras que Twitter subalquil\u00f3 casi 10.000 m\u00b2 de su espacio de trabajo. Y, hace pocos d\u00edas, en un comunicado oficial de la compa\u00f1\u00eda, Facebook anunci\u00f3 que seguir\u00eda con las pol\u00edticas para que gran parte de su personal trabaje de forma remota a tiempo completo2<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n El impacto de la restricciones frente a la pandemia de COVID-19, con el cierre de los distritos comerciales a medida que se propagaba el virus y aumentaban los niveles de infecci\u00f3n, ha sido bastante claro en el mercado inmobiliario de casi todas las grandes ciudades del mundo.<\/p>\n\n\n\n Aunque la vacunaci\u00f3n est\u00e1 muy avanzada en algunos pa\u00edses, a\u00fan persisten las dudas sobre si alguna vez volveremos a trabajar en la oficinas de la misma manera que en el pasado. La respuesta se ver\u00e1 con el tiempo, pero lo que est\u00e1 claro es que las rutinas diarias y los requisitos espaciales de las organizaciones est\u00e1n bajo revisi\u00f3n y seguramente cambiar\u00e1n en el futuro. Muchas empresas est\u00e1n aprovechando la oportunidad para repensar su estrategia inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo \u2013aunque esta tendencia no significa necesariamente el fin de la oficina\u2013, es evidente que la pandemia de COVID-19 ha obligado a las compa\u00f1\u00edas a replantearse para qu\u00e9 sirven y cu\u00e1l es el papel que desempe\u00f1ar\u00e1n los activos inmobiliarios en la estrategia corporativa que viene.<\/p>\n\n\n\n \u00bfEl trabajo remoto ser\u00e1 la norma? \u00bfC\u00f3mo cambiar\u00e1 el trabajo? \u00bfQu\u00e9 pasar\u00e1 con las oficinas? Empresas de todo el mundo se lo est\u00e1n preguntando ahora mismo para poder planificar su estrategia inmobiliaria. Sin embargo, en una cosa coinciden todos los analistas: en la actual econom\u00eda del conocimiento, el \u00e9xito de una organizaci\u00f3n seguir\u00e1 dependiendo de la interacci\u00f3n cara a cara, de la colaboraci\u00f3n y de los encuentros fortuitos entre las personas.<\/p>\n\n\n\n Para comenzar, es necesario pensar qu\u00e9 tipos de espacios son indispensables en funci\u00f3n de las actividades que se realizan. Las personas seguir\u00e1n necesitando lugares para reunirse, conectarse, construir relaciones y aprender, aunque de una forma diferente a la de antes de la pandemia. Este criterio ha sido convalidado por una encuesta reciente de PwC que revela que el 87% de los trabajadores cree que la funci\u00f3n de la oficina es importante para la colaboraci\u00f3n y la formaci\u00f3n de equipos3<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Pero, dado que para la mayor parte de las empresas el trabajo remoto ha sido exitoso (en enero de 2021 el 83% de las compa\u00f1\u00edas lo consideraba as\u00ed, un 10% m\u00e1s que en junio de 2020), probablemente esta tendencia se instalar\u00e1 como una alternativa atractiva para muchos.<\/p>\n\n\n\n Entonces, \u00bfc\u00f3mo se articular\u00e1n estas opciones aparentemente contrapuestas? Cada vez parecer m\u00e1s probable que cuando sea seguro regresar a la oficina, los modelos h\u00edbridos se convertir\u00e1n en la mejor opci\u00f3n, con parte del personal trabajando parcialmente en la oficina y trabajadores desde casa o desde terceros lugares.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, las restricciones impuestas por el COVID-19 har\u00e1n que, para que las oficinas vuelvan a abrir de forma segura manteniendo el distanciamiento f\u00edsico, tendr\u00e1n que reconsiderarse los ratios de ocupaci\u00f3n de hasta 8 m2<\/sup> por empleado que se ven\u00edan aplicando4<\/sup><\/a>. Y, para justificar su existencia y atraer a los colaboradores, el nuevo espacio de trabajo tendr\u00e1 que convertirse en un destino atractivo y con un prop\u00f3sito.<\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo conciliar todas estas variables? Es muy probable que la funci\u00f3n de la oficina cambie radicalmente en el futuro. El lugar de trabajo evolucionar\u00e1 durante los pr\u00f3ximos a\u00f1os de maneras que no podemos anticipar, pero lo cierto es que la soluci\u00f3n no ser\u00e1 \u00fanica para todos.<\/p>\n\n\n\n En este momento, el escenario m\u00e1s probable refleja una preferencia por los modelos h\u00edbridos que combinan la flexibilidad del trabajo remoto y la sede central como centro para los encuentros personales, el trabajo en equipo y la colaboraci\u00f3n. De esta manera, las empresas pueden dividir su operaci\u00f3n entre varias ubicaciones para satisfacer tanto las demandas de sus empleados como la necesidad de reducir costos y la cantidad de metros cuadrados improductivos.<\/p>\n\n\n\n Ya hemos visto que los avances tecnol\u00f3gicos junto con las necesidades de los trabajadores en la nueva normalidad facilitar\u00e1n la evoluci\u00f3n hacia un ecosistema de trabajo h\u00edbrido<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, esta nueva posibilidad de trabajar con flexibilidad desde una locaci\u00f3n diferente a la oficina central ha animado a muchas personas a instalarse fuera de las grandes ciudades, en \u00e1reas suburbanas o perif\u00e9ricas con una escala m\u00e1s humana. Los edificios en los que trabajamos no son una isla, est\u00e1n inmersos dentro del tejido urbano y sus mutuas interacciones definen, en gran medida, la experiencia laboral.<\/p>\n\n\n\n La sede central \u2013ubicada generalmente en un lugar privilegiado de los centros comerciales de las grandes ciudades\u2013 sol\u00eda ser un s\u00edmbolo para muchas empresas. Pero hoy, en la nueva realidad pospandemia, muchas de estas \u00e1reas se han vaciado de actividad y las compa\u00f1\u00edas no quieren seguir incurriendo en gastos por una oficina que apenas funciona porque los empleados no quieren (o, en muchos casos, no pueden) viajar en transporte p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n La inusitada postal de centros urbanos con calles desiertas, comercios cerrados y oficinas vac\u00edas es consecuencia de unos conceptos de planificaci\u00f3n que crearon ciudades y comunidades fragmentadas, fuertemente dependientes del transporte vehicular. Este desarrollo ha provocado que la mayor parte de los entornos urbanos actuales, aunque conectados, no sean f\u00e1cilmente accesibles sin usar el autom\u00f3vil o el transporte p\u00fablico. Esta situaci\u00f3n provoca cuellos de botella y largas horas de viaje para muchos trabajadores.<\/p>\n\n\n\n Esto ha incrementado el inter\u00e9s en las oficinas sat\u00e9lite, espacios f\u00edsicamente separados de la sede principal y ubicados en la periferia de las ciudades. Dado que estos espacios est\u00e1n descentralizados y f\u00edsicamente separados, deben contar con una excelente conectividad para permitir un contacto fluido entre los empleados de distintas locaciones junto con el acceso a toda la informaci\u00f3n necesaria para el desempe\u00f1o de las tareas. Es un complemento de la oficina h\u00edbrida.<\/p>\n\n\n\n En este nuevo escenario tambi\u00e9n toma fuerza el paradigma de la \u201cciudad de 15 minutos\u201d. El concepto, desarrollado por el profesor de la Sorbona Carlos Moreno, promueve la creaci\u00f3n de una ciudad formada por barrios y comunidades en las que las personas puedan encontrar todo lo que necesitan en t\u00e9rminos de trabajo, comercio y ocio a solo 15 minutos de su hogar, ya sea a pie o en bicicleta. El tr\u00e1nsito vehicular seguir\u00e1 existiendo pero no definir\u00e1 ni la escala del entorno ni la accesibilidad de los servicios. Este concepto incluye la posibilidad de incorporar oficinas y centros de Coworking<\/em> en los vecindarios para que las personas puedan trabajar m\u00e1s cerca de donde viven, lo cual les permitir\u00eda reunirse y colaborar cara a cara cuando fuera necesario.<\/p>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo afectar\u00e1n estos nuevos paradigmas la ocupaci\u00f3n actual de las oficinas? Es muy probable que tengan como consecuencia una reducci\u00f3n de la densidad de ocupaci\u00f3n y los metros cuadrados en la sede central de las compa\u00f1\u00edas que hoy se encuentran instaladas en grandes centros urbanos en beneficio de nuevas locaciones en la periferia. El layout<\/em> tambi\u00e9n cambiar\u00e1; apuntar\u00e1 a una reducci\u00f3n de los puestos de trabajo fijos para brindar una combinaci\u00f3n de salas de reuniones, \u00e1reas sociales y espacios de colaboraci\u00f3n y aprendizaje.<\/p>\n\n\n\n Sin duda, las oficinas seguir\u00e1n existiendo, pero deber\u00e1n asumir una profunda transformaci\u00f3n y un prop\u00f3sito diferente: centrarse en construir relaciones sociales y favorecer el intercambio de conocimiento.<\/p>\n\n\n\n Referencias:<\/p>\n\n\n\n 1<\/a> GUJRAL, V. et al. (2020): \u201cCommercial real estate must do more than merely adapt to coronavirus<\/em>\u201d. McKinsey.<\/p>\n\n\n\n 2<\/a> https:\/\/cnnespanol.cnn.com\/video\/facebook-trabajo-a-distancia-remoto-flexible-mark-zuckerberg-clix-guillermo-arduino\/<\/p>\n\n\n\nCu\u00e1les son las opciones<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Trabajo h\u00edbrido, oficinas sat\u00e9lite y entorno urbano<\/strong><\/h4>\n\n\n\n