El mercado de oficinas en Am\u00e9rica Latina termin\u00f3 2025 con una realidad mucho m\u00e1s clara que la que exist\u00eda unos a\u00f1os atr\u00e1s. Lejos de los escenarios pesimistas que se plantearon durante la pandemia, la oficina no desapareci\u00f3 ni perdi\u00f3 su relevancia estrat\u00e9gica. Lo que s\u00ed ocurri\u00f3 fue un cambio profundo en su rol, en su dise\u00f1o y en la forma en que las empresas la valoran.<\/p>\n\n\n\n
Aunque la realidad puede ser muy heterog\u00e9nea seg\u00fan el pa\u00eds, las tendencias apuntan en una misma direcci\u00f3n: recuperaci\u00f3n gradual de la ocupaci\u00f3n, consolidaci\u00f3n del trabajo h\u00edbrido y creciente demanda de espacios flexibles y certificados en sostenibilidad, con un enfoque estrat\u00e9gico en la tecnolog\u00eda y el bienestar.<\/p>\n\n\n\n
A pesar de los altos niveles de vacancia en algunas capitales, las consultoras observan un mayor nivel de ocupaci\u00f3n en zonas prime <\/em>y edificios clase A. Hoy, el mercado se mueve entre dos realidades muy distintas. Por un lado, tenemos una cantidad de edificios antiguos, con alta vacancia y dificultades cada vez mayores para adaptarse a las nuevas exigencias. Por el otro, un segmento de activos Clase A y A+ que muestra una absorci\u00f3n s\u00f3lida, mayor estabilidad y capacidad para conseguir mayores rentas.<\/p>\n\n\n\n Para los pr\u00f3ximos a\u00f1os, la regi\u00f3n atraviesa una transformaci\u00f3n estructural marcada por la necesidad de modernizar la oferta actual, atraer inversi\u00f3n y responder a los nuevos modelos laborales.<\/p>\n\n\n\n Tras el impacto inicial de la pandemia, el mercado de oficinas en Am\u00e9rica Latina ya ha pasado su fase de ajuste y se encuentra en un proceso de recuperaci\u00f3n sostenida. Los datos regionales de JLL1<\/sup><\/a> muestran que la demanda volvi\u00f3 a niveles que no se observaban desde antes de 2019, contradiciendo en gran parte el escepticismo que rodeaba el futuro del trabajo presencial.<\/p>\n\n\n\n Uno de los indicadores m\u00e1s claros es la absorci\u00f3n neta (el balance entre espacios ocupados y desocupados en un per\u00edodo dado). De acuerdo con este informe, entre la segunda mitad de 2024 y el primer semestre de 2025, la demanda interanual creci\u00f3 un 43%, superando los 1,2 millones de metros cuadrados a nivel regional. Esta cifra confirma que las empresas no solo mantienen sus oficinas, sino que vuelven a ocupar superficie de forma activa, aunque con criterios mucho m\u00e1s selectivos.<\/p>\n\n\n\n Por su parte, la vacancia promedio regional se ubica en torno al 15%2<\/sup><\/a>, en gran parte concentrada en edificios de menor calidad, mientras que la demanda real se encuentra en los corredores prime,<\/em> aunque con una disponibilidad significativamente m\u00e1s escasa. Este fen\u00f3meno conocido como flight to quality<\/em> se consolid\u00f3 como el principal motor de la demanda en 2025. Las empresas priorizan edificios que ofrecen eficiencia operativa, buena localizaci\u00f3n, est\u00e1ndares de sostenibilidad y condiciones que favorecen el bienestar de los colaboradores.<\/p>\n\n\n\n El reverso de esta tendencia es la aceleraci\u00f3n de la obsolescencia de la oferta Clase B y C. Edificios que no logran adaptarse a los nuevos requerimientos tecnol\u00f3gicos, ambientales o de dise\u00f1o y enfrentan una baja tasa de ocupaci\u00f3n, dif\u00edcil de revertir \u00fanicamente con ajustes de precio.<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s all\u00e1 de la visi\u00f3n regional en su conjunto, el an\u00e1lisis de los diferentes mercados permite entender c\u00f3mo esta din\u00e1mica general se expresa de manera diferente seg\u00fan el tama\u00f1o, la madurez y el perfil econ\u00f3mico de cada uno:<\/p>\n\n\n\n \u2022 S\u00e3o Paulo<\/strong> se mantiene como el mayor mercado de oficinas de Latinoam\u00e9rica. En el primer semestre de 2025 concentr\u00f3 aproximadamente el 31% de la absorci\u00f3n regional, lo que confirma su rol como term\u00f3metro del mercado local. Si bien la vacancia sigue siendo un desaf\u00edo en ciertos submercados, los edificios prime<\/em> muestran un desempe\u00f1o claramente superior al promedio3<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Ciudad de M\u00e9xico<\/strong>, segundo mercado en tama\u00f1o, presenta una vacancia en oficinas Clase A que ronda el 16,7%2<\/sup>, pero los nuevos desarrollos bien ubicados contin\u00faan captando la demanda, impulsados en parte por empresas vinculadas a procesos de nearshoring<\/em>.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Santiago de Chile<\/strong> se destac\u00f3 por su dinamismo durante 2025, aunque con una escasez de oferta en edificios premium<\/em>. En el segundo trimestre la tasa de vacancia volvi\u00f3 al 11% tras dos a\u00f1os de fluctuaciones, recuper\u00e1ndose r\u00e1pidamente despu\u00e9s del ingreso de nuevos edificios. El nivel de ocupaci\u00f3nen este per\u00edodo fue equivalente al registrado durante todo el 2024, lo que indica un repunte significativo4<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Buenos Aires<\/strong> muestra una recuperaci\u00f3n m\u00e1s selectiva. La demanda se concentra en edificios eficientes y bien localizados, mientras que la oferta tradicional enfrenta mayores niveles de rotaci\u00f3n. El resultado es un mercado que avanza, pero de forma gradual y con fuertes diferencias entre submercados5<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Bogot\u00e1<\/strong> presenta uno de los escenarios m\u00e1s ajustados en t\u00e9rminos de oferta. La vacancia se ubica entre el 9,8% y el 11%, con una ca\u00edda significativa respecto de los niveles de 2021. Este comportamiento responde a una combinaci\u00f3n de demanda activa y escaso ingreso de nuevos metros. Las rentas muestran incrementos de dos d\u00edgitos, aunque en gran parte explicados por la inflaci\u00f3n6<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u2022 San Jos\u00e9 de Costa Rica<\/strong> consolida su perfil como mercado en crecimiento. Su atractivo como hub<\/em> tecnol\u00f3gico y de servicios especializados lo posiciona como una alternativa interesante dentro del universo de ciudades alternativas.<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s all\u00e1 de las diferencias observadas en ocupaci\u00f3n y vacancia, la variaci\u00f3n regional tambi\u00e9n se manifiesta en los costos asociados al desarrollo y adecuaci\u00f3n de oficinas corporativas. La disparidad de los costos de construcci\u00f3n y equipamiento seg\u00fan el mercado y el nivel de calidad aporta claridad al an\u00e1lisis. Estos datos son \u00fatiles para entender no solo el valor transaccional, sino tambi\u00e9n las decisiones de inversi\u00f3n y dise\u00f1o que enfrentar\u00e1n tanto ocupantes como desarrolladores de cara al a\u00f1o que comienza.<\/p>\n\n\n\n El \u00cdndice Contract<\/a>7<\/sup><\/a><\/strong> es el primer y \u00fanico indicador del costo de construcci\u00f3n y equipamiento de interiores de oficinas corporativas en diez pa\u00edses de Latinoam\u00e9rica, segmentados por calidad de terminaciones en: Est\u00e1ndar B\u00e1sico, Est\u00e1ndar Superior y Alta Gama. Cada categor\u00eda se define de acuerdo al tipo de terminaciones (mobiliario, alfombra, iluminaci\u00f3n, cielorrasos, etc.) as\u00ed como de sus instalaciones t\u00e9cnicas (cableado de voz y datos, aire acondicionado, control de accesos, seguridad, etc.). En el tercer trimestre de 2025, los valores muestran diferencias significativas entre mercados:<\/p>\n\n\n\n \u2022<\/strong><\/strong> Mercados con costos m\u00e1s altos:<\/strong> generalmente corresponden a econom\u00edas con mayor presi\u00f3n en los costos de la construcci\u00f3n y a ciudades donde hay demanda por oficinas de alta calidad en terminaciones y est\u00e1ndares internacionales.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Mercados con costos m\u00e1s contenidos:<\/strong> reflejan tanto menor presi\u00f3n en el precio de los insumos como un equilibrio diferente entre oferta y demanda de servicios de construcci\u00f3n y equipamiento.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, el \u00edndice para oficinas de Alta Gama en septiembre de 2025 muestra que pa\u00edses como Argentina, Uruguay, Panam\u00e1 y Ecuador se ubican entre los niveles m\u00e1s altos de la regi\u00f3n, mientras que otros mercados presentan costos relativamente m\u00e1s bajos en los niveles medio y b\u00e1sico. Esta variaci\u00f3n no solo influye en el precio final de un espacio corporativo, sino tambi\u00e9n en la rentabilidad esperada de proyectos nuevos y en las estrategias que deciden adoptar los ocupantes al evaluar planes de reubicaci\u00f3n o expansi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Integrar esta dimensi\u00f3n de costos permite comprender mejor por qu\u00e9 ciertas ciudades atraen inversiones de mayor calidad y por qu\u00e9 otras enfrentan mayores barreras para renovar su oferta de oficinas o elevar su est\u00e1ndar competitivo.<\/p>\n\n\n\n Las tendencias clave que definir\u00e1n el mercado inmobiliario de oficinas en los pr\u00f3ximos a\u00f1os giran en torno a la calidad, la flexibilidad, la tecnolog\u00eda y la descentralizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n \u2192 El imperativo de la calidad<\/strong> prioriza los activos de m\u00e1xima calidad (Clase A y A+) que integran caracter\u00edsticas de eficiencia, sostenibilidad y bienestar.<\/p>\n\n\n\n \u2192 La r<\/strong>econversi\u00f3n de inmuebles<\/strong> obsoletos hacia usos mixtos (combinando comercio, oficinas, residencias) ser\u00e1 una soluci\u00f3n estrat\u00e9gica para poner en valor activos que hoy no generan demanda.<\/p>\n\n\n\n \u2192 La c<\/strong>onsolidaci\u00f3n del modelo h\u00edbrido<\/strong> y los espacios flexibles impulsar\u00e1n la necesidad de oficinas que act\u00faen como catalizadores sociales y centros de colaboraci\u00f3n que atraigan la presencia de los empleados.<\/p>\n\n\n\n \u2192 La relocalizaci\u00f3n <\/strong>de las cadenas de suministro (nearshoring<\/em>) hacia Am\u00e9rica Latina est\u00e1 generando una demanda indirecta de oficinas vinculadas a la gesti\u00f3n, finanzas, log\u00edstica y coordinaci\u00f3n regional, especialmente en M\u00e9xico y Centroam\u00e9rica.<\/p>\n\n\n\n Este proceso tambi\u00e9n impulsa el desarrollo de ciudades alternativas con una vocaci\u00f3n econ\u00f3mica clara. Mercados m\u00e1s peque\u00f1os, pero especializados, que ofrecen mejores m\u00e9tricas de vacancia, mayor estabilidad y, en muchos casos, menores costos relativos. Para los inversionistas, representan una v\u00eda de diversificaci\u00f3n con un perfil de riesgo distinto al de las grandes capitales saturadas.<\/p>\n\n\n\n El mercado de oficinas en Am\u00e9rica Latina en 2025 ha dado muestras de transformaci\u00f3n. La discusi\u00f3n ya no gira en torno a la cantidad de metros, sino a su calidad, flexibilidad y capacidad para adaptarse a las nuevas formas de trabajar. Dise\u00f1ar desde el inicio para el modelo h\u00edbrido y obtener certificaciones reconocidas ser\u00e1 una condici\u00f3n indispensable para competir.<\/p>\n\n\n\n De cara a 2026, la estrategia pasar\u00e1 por concentrarse en activos Clase A y A+, con una fuerte integraci\u00f3n de criterios en ESG, bienestar y tecnolog\u00eda. Estos edificios ofrecen mayor capacidad de adaptaci\u00f3n y una demanda m\u00e1s estable a largo plazo. Todo indica que la brecha entre activos de calidad y obsoletos seguir\u00e1 ampli\u00e1ndose, consolidando un mercado m\u00e1s selectivo, pero tambi\u00e9n m\u00e1s s\u00f3lido y profesionalizado.<\/p>\n\n\n\n Los ocupantes, por su parte, deber\u00e1n alinear su estrategia inmobiliaria con la de capital humano. Consolidar operaciones en espacios de alta calidad y abandonar activos ineficientes ser\u00e1 esencial para atraer talento y sostener la productividad.<\/p>\n\n\n\n Referencias:<\/p>\n\n\n\n 1<\/a> JLL (2025): \u201cLatin America office market overview<\/em>\u201d. Jones Lang LaSalle. https:\/\/www.jll.com\/<\/p>\n\n\n\n 2<\/a> CUSHMAN & WAKEFIELD (2025): \u201cMarketbeat Latinoam\u00e9rica \u2013 Oficinas S1 2025<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n 3<\/a> ARTEAGA, M. G. (2025): \u201cMercado de oficinas en Am\u00e9rica Latina entra en fase de recuperaci\u00f3n: nuevas tendencias y pa\u00edses que lideran el rebote\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n 4<\/a> ASOCIACI\u00d3N CHILENA DE ADMINISTRADORAS DE FONDOS DE INVERSI\u00d3N (ACAFI) & CBRE (2025): \u201cReporte Inmobiliario 2025\u201d<\/em> .<\/p>\n\n\n\n 5<\/a> COLLIERS (2025): \u201cBuenos Aires Office Report | Q3 2025\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\nRecuperaci\u00f3n y nuevo equilibrio<\/h2>\n\n\n\n
La din\u00e1mica de los distintos mercados<\/h2>\n\n\n\n
\u00cdndice de precios y costos de equipamiento por mercado<\/h2>\n\n\n\n
Tendencias y perspectivas<\/h2>\n\n\n\n
Se\u00f1ales de cambio<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n