En muchos países en los que la necesidad de infraestructura pública supera los recursos disponibles del Estado, se vienen desarrollando desde hace algún tiempo las Asociaciones Público-Privadas (PPP por sus siglas en inglés). Se trata de asociaciones a largo plazo en las que el Estado sigue participando activamente en todo el ciclo de vida del proyecto, mientras que el sector privado se hace responsable de otras funciones tales como el diseño del proyecto, la construcción, la financiación, el mantenimiento y la operación de los activos. Este esquema puede reportar grandes beneficios, pero los procesos deberán ser cuidadosamente analizados y administrados a fin de conseguir los resultados esperados por ambas partes.

Los proyectos PPP (Public Private Partnership) son asociaciones público-privadas en las que un Ente Público (un Ministerio, una Secretaría, etc.) toma la decisión de implementar un contrato a largo plazo para la construcción de un activo físico -un hospital, un aeropuerto, una ciudad judicial, un edificio de oficinas, etc.- con el sector privado, el cual diseña, financia, construye y opera los activos con los que el Ente Público debe prestar dicho servicio.

A partir de 1992, en el Reino Unido se comenzaron a desarrollar esquemas conocidos como Asociación Pública Privada (PPP) e Iniciativa de Financiamiento Privado (PFI). Actualmente, existen más de 600 contratos del tipo PFI en el Reino Unido con un valor total superior a los 40.000 millones de dólares.

Existen proyectos de inversión de este tipo en alrededor de 25 países. Los principales se localizan en Europa, Sudáfrica, Australia, Canadá y, recientemente, en Latinoamérica. En este sentido, México ha sido uno de los pioneros en nuestra región y las primeras experiencias que se han realizado corresponden fundamentalmente al sector hospitalario, aunque también hay proyectos de una Ciudad Judicial y Centros Penitenciarios. En Chile también se están desarrollando hospitales con este esquema.

Esta modalidad de contratación, que es de reciente aplicación en Latinoamérica, tiene una enorme perspectiva de desarrollo en el futuro, ya que permite hacer obra pública con financiación externa. Una de las limitaciones que tiene para utilizarse en forma más extensa es la falta de seguridad financiera y jurídica que existe en algunos países de la región.

El uso de este tipo de esquema es de gran importancia para el Facility Management ya que el Ente Privado (o el Operador) debe construir un bien que luego tendrá que mantener y operar a lo largo de un período de tiempo prolongado. Es importante introducir la mayor cantidad de condiciones posible desde el comienzo para que, después, ese bien sea de fácil operación y mantenimiento.

Este esquema necesita un marco jurídico importante ya que es un contrato que puede llegar a durar unos 25 años, período durante el cual habrá que asegurarle al inversor que no van a cambiar las reglas de la contratación.

El compromiso de este tipo de contrato para el Operador reside en tener que operar y mantener el bien con un determinado nivel de servicio que, ante eventuales fallas, será pasible de sufrir penalidades por incumplimiento.

Con un modelo tradicional, el Estado invierte poco en la etapa de diseño, licitación y contrato, e invierte mucho en la construcción (en la obra pública es habitual observar un sobrecosto bastante importante) dentro de un plazo incierto. Luego, en la etapa de operación y mantenimiento se empiezan a sentir los altibajos económicos del que tiene la responsabilidad de esta tarea (normalmente el Ente Público), con lo cual, a lo largo del tiempo, la calidad de la operación decae y el ciclo de vida del edificio culmina mucho antes.

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