| Pese a que muchas empresas han recortado sus presupuestos por necesidad, o debido a expectativas pesimistas sobre el futuro, este es un momento importante para que los Facility Managers trasladen a la gerencia de sus compañías el mensaje que sostiene que la transformación de los edificios existentes en unidades sustentables debe continuar, no sólo porque promueve una reducción de los costos sino porque crea canales de ahorro cuantificables que pueden financiar la transformación del actual stock de edificios comerciales.
¿Por qué los edificios existentes?
Los edificios son los principales productores de los llamados gases “de invernadero”. El Departamento de Energía de los Estados Unidos informa que el conjunto de los edificios comerciales produce el 48% de la emisión anual de este tipo de gases. El 76% de toda la electricidad generada por las usinas eléctricas se utiliza para operar edificios. Adicionalmente, las cifras más recientes publicadas en los informes de esa repartición indican que existen 4,9 millones de edificios en ese país, y que desde 2003 hubo 57.000 proyectos nuevos. Esto significa que las nuevas construcciones agregan aproximadamente un punto porcentual al stock de edificios de los Estados Unidos cada año.
La huella ambiental del conjunto de los edificios existentes es enorme. Sin embargo, el beneficio de reducir el impacto ambiental de cada edificio en particular viene asociado a la oportunidad de disminuir los costos que debe afrontar el propietario del inmueble.
El incentivo económico
El incentivo económico que trae aparejado la transformación de edificios existentes en unidades sustentables se fundamenta en el flujo de ingresos que puede generarse. Antes de comenzar el proyecto de un edificio sustentable puede realizarse un análisis de costos en tiempo real del ciclo de vida del edificio que muestre exactamente dónde el proyecto puede crear y generar verdadera eficiencia y ahorro de dinero. La opinión ortodoxa sugiere que los costos de construcción de un edificio son mínimos en comparación con los que requiere la operación del mismo durante su existencia. Dado que la energía consumida y los costos de operación de un inmueble representan aproximadamente el 75% de los costos totales del mismo durante su vida útil, los edificios existentes son perfectos candidatos para el reacondicionamiento sustentable.
El primer paso es reacondicionar un edificio existente para transformarlo en una construcción sustentable de alta performance. El segundo, es asegurarse de que luego del reacondicionamiento, el funcionamiento de este edificio sea el esperado. En un típico edificio de oficinas el uso de la energía representa el 30% de los costos operativos. Si se pueden actualizar los equipos y las operaciones diarias para reducir tales costos, no sólo se ahorra dinero sino que se reduce la cantidad de gases “de invernadero” emitidos por las usinas eléctricas, lo que a su vez conserva un recurso no renovable como son los combustibles fósiles.
Los edificios sustentables de alta performance tienen fama de ser más costosos, pero esto no es necesariamente así. Inicialmente, algunos productos y servicios pueden ser más gravosos, pero, con el correr del tiempo, los ahorros son contundentes. Luego de ser reacondicionado en 2003, el edificio de la National Geographic Society en Washington (con una superficie de aproximadamente 93.000 m2) generó un ahorro de 6,45 US$/m2, unos 600.000 US$ por año. Johnson Controls, especialista en el reacondicionamiento de edificios existentes y en promover la eficiencia y el ahorro de costos, logró una reducción de 8,15 US$/m2 en sus instalaciones de 41.000 m2 ubicadas en el centro de Milwaukee, totalizando un ahorro de aproximadamente 334.000 US$ al completarse las reformas en 2005.
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