Desde el punto de vista del FM, el edificio es un factor de producción tanto como lo son los recursos humanos o la tecnología. Por ende, la función principal del edificio de oficinas es la de facilitar y dar soporte y contención a los procesos de ocupación de la organización, y si está bien diseñado (no me refiero solo al diseño arquitectónico), podrá jugar un rol importante en el éxito del negocio. Pero esto, en apariencia evidente, no suele ser tenido en cuenta por los desarrollistas inmobiliarios.

¿Qué puede aportar un FM al proceso de diseño de un edificio de oficinas? Pues bien, toda su experiencia en operar este tlipo de edificios, los cuales serán luego ocupados por las corporaciones. No tenga dudas de que el inmueble que mejor responda a las necesidades de una organización será más valorado por ésta, y la simple ley de la oferta y la demanda se encargará de ajustar el precio del edificio.¡Dulces palabras para los desarrollistas que buscan maximizar el retorno de su inversión!
A la hora de definir los aspectos de un desarrollo inmobiliario se evalúan los atributos por demás conocidos, donde se definen:

• Ubicación.
• Superficie de cada planta.
• Imagen arquitectónica.
• Costo de inversión/ cash flow/ financiamiento.
• Precio de venta/renta.

Independientemente de su tipología y materialidad, el edificio de oficinas es una estructura compleja, afectada desde su concepción por varias fuerzas que no siempre serán concurrentes (arquitectos, ingenieros, consultores, propietarios, brokers, inversores, clientes, estudios de mercado), pero fundamentalmente, es el lugar donde las personas pasan muchas horas por día y su diseño afectará en gran medida el desarrollo de su desempeño. Es por eso que este artículo no pretende arrojar una mirada sobre los atributos convencionales, sino sobre aquellos que afectarán al inmueble después de construido. Pero es ineludible entender y aplicar estas variables y conceptos durante la fase de proyecto.

Las decisiones que tomemos durante las etapas de estrategia, planificación y diseño determinarán, en buena medida, la performance del inmueble durante los siguientes 50 años. Pues bien, no dejen de analizar los siguientes puntos:

1. La implantación
De la parcela donde se construirá el edificio se tendrá en cuenta la orientación y la incidencia del sol, se obtendrán datos de períodos sobre exposición solar, períodos de óptimo aprovechamiento solar, patrones de asoleamiento en las distintas épocas del año, etc. A cada fachada le corresponderá un estudio y por consiguiente un diseño de acuerdo con su orientación. Tener en cuenta las características del edificio, la orientación y la topografía del terreno ayudará a reducir las ganancias y pérdidas de calor, y favorecerá la iluminación y ventilación naturales con la consiguiente reducción en el consumo energético.

2. La envolvente
La envolvente del edificio es el lugar de intercambio entre el interior y el medio ambiente exterior. Del correcto diseño y adecuación de este elemento dependerá, en gran medida, el comportamiento energético del edificio.

(...) La nota completa, en el número impreso