Gerenciar un edificio es una actividad compleja, que va más allá de pedir tres presupuestos ante una rotura. Requiere brindar servicios de calidad, gerenciar riesgos y mantener el valor de los activos al menor costo.
Antes de preguntarnos si nos conviene la autogestión o la tercerización especializada, debemos saber con exactitud qué implica gerenciar el mantenimiento y la operación de un edificio.


· Objetivos del gerenciamiento edilicio

La gestión integral de un edificio abarca varios aspectos, que deberían ser las guías a seguir en nuestro diario accionar. En principio diremos que para gerenciar adecuadamente la operación edilicia debemos satisfacer cuatro objetivos básicos: prestar servicios de calidad, gerenciar riesgos, mantener el valor del activo y realizar la gestión de costos.

1. Prestar servicios de calidad
Los edificios, además de su estructura y su envuelta, contienen esencialmente sistemas funcionales y personas. Es entonces hacia el funcionamiento de sus sistemas y el tratamiento de su gente adonde debemos orientar el primer objetivo.
Esto implica abordar dos cuestiones: la disponibilidad de instalaciones y servicios, y el tratamiento de las necesidades de los usuarios.
La disponibilidad de instalaciones y servicios significa, simplemente, que todas las instalaciones existentes estén disponibles para el usuario en el momento en el que sean requeridas.
En los edificios de oficinas modernos existe una gran cantidad de sistemas funcionales complejos que requerirán una estructura acorde para su operación: sistemas eléctricos complejos en media y baja tensión, sistemas de aire acondicionado central con generadores de agua fría y agua caliente, distribución de agua, unidades de tratamiento de aire, cajas VAV o fancoils centrales y perimetrales, ascensores automáticos, sistemas de detección y extinción manual y automática de incendio, grupos electrógenos, UPS, cableado estructurado, CCTV, controles de accesos, etc.
Y deberemos brindar alta disponibilidad y calidad de servicio en todos y cada uno de los sistemas.
Con respecto a los usuarios, diremos que, siendo los destinatarios finales de los servicios, son la razón de ser de los edificios. Por consiguiente, tanto el propietario como los gerenciadores edilicios debemos pensar en cómo satisfacerlos.
Un elemento esencial es la existencia de un canal de comunicación para sus inquietudes o problemas, y otro elemento es la generación de un proceso que conduzca a una rápida solución de sus problemas o necesidades. No menos importante es asegurar la trazabilidad del proceso que nos permita detectar el estado de solución de esas necesidades.

2. Gerenciamiento de riesgos
Ocasionalmente la crónica periodística nos sorprende con hechos luctuosos como accidentes en ascensores, incendios, electrocuciones, caída de balcones, etc.
Quizás en esos casos nos preguntemos ¿...Y si me pasa a mí? Debemos ser concientes de que los sistemas edilicios que han sido diseñados para brindar confort a los usuarios conllevan riesgos operativos.
Por eso debemos hacernos siempre la pregunta ¿Qué pasa si...?, con el fin de detectar los riesgos asociados a cada sistema.

La lista puede ser muy extensa, pero de lo que tenemos que tomar conciencia es, que los sistemas pueden significar riesgos con consecuencias para la vida o integridad física de las personas, además de las secuelas legales derivadas de lo anterior, o de pérdidas económicas y lucro cesante, operativas y de imagen.

(...) La nota completa, en el número impreso